媒介契約は3種類！それぞれの特徴を解説

2024年05月13日

不動産の売買は個人で行うことが難しいため、不動産会社に相談し、仲介をしてもらうのが一般的です。そのとき不動産会社と結ぶのが媒介契約です。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

媒介契約は買主・売主と不動産会社の契約関係を明らかにし、責任と報酬に関するトラブルを防ぐためにあります。いざ売買活動をはじめた際に混乱しないよう、確認しておきましょう。

今回のブログでは、3つの媒介契約の特徴を詳しく解説します。

媒介契約とは

媒介契約とは、依頼者と不動産会社の間で仲介業務のサービス内容や仲介手数料などをあらかじめ取り決める契約のことで、契約期間は「3カ月」が目安となります。

媒介契約には以下の３種類があります。

■専属専任媒介契約

…1社だけにしか依頼できないかつ、自分で買主を見つけることもできない

■専任媒介契約

…1社だけにしか依頼できないが、自分で買主を見つけることができる

■一般媒介契約

…複数の不動産会社に売却依頼をすることができる

※レインズ…国土交通大臣から指定された不動産流通機構が運営する、不動産流通標準情報システムのこと。詳しくはこちら

ちなみに、売却の場合は3種類のうちいずれかの媒介契約を結ぶことになります。

一方、購入の場合は「一般媒介契約」になることがほとんどです。

ここからはそれぞれの媒介契約の特徴について売却目線で詳しく説明します。

▼関連記事

不動産の売却・購入について知りたい方は、以下の関連記事も合わせてご覧ください。

・売却について：「不動産を「売る」場合の流れ｜STEP8」

・購入について：「不動産を「買う」場合の流れ｜STEP8」

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約の特徴は以下４つです。

●売主は不動産会社1社だけに売却活動を依頼する

●売主は自分で探した買主と契約することができない

●不動産会社は契約締結から5日以内にレインズに物件登録を行う

●不動産会社は1週間に1回以上、売主に販売活動の報告を行う

3つの媒介契約の中で、もっとも制約が多い媒介契約ですが、その分、担当の不動産会社が販売活動に専念できるため、より熱心に活動を行ってくれますし、専門知識を生かして手厚くサポートをしてくれるメリットもあります。

専任媒介契約の特徴

続いて、専任媒介契約の特徴は以下です。

●売主は不動産会社1社だけに売却活動を依頼する

●売主は自分で探した買主と契約することができる

●不動産会社は契約締結から7日以内にレインズに物件登録を行う

●不動産会社は2週間に１回以上、売主に販売活動の報告を行う

「専属専任媒介契約」との大きな違いは、「自分で探した買主との契約の可否」にあります。それ他は大きな違いはありません。

自分で探した買主と契約できる「専任媒介契約」を選んだ場合、自ら買い手を見つけたとしても専門知識や経験がない当事者間での不動産取引はリスクが大きくなることを十分に理解しなくてはいけません。

一般媒介契約の特徴

3つの媒介契約の中で、もっとも自由度が高いのが「一般媒介契約」です。

一般媒介契約の特徴は以下です。

●売主は複数の不動産会社に売却を依頼できる

●不動産会社のレインズへ物件の登録義務はない

●不動産会社の売主への販売活動の報告義務はない

売主の中には一般媒介契約の方が他2つと比べて、複数の不動産会社に依頼でき、売却のチャンスが広がると考える人もいるかもしれません。

しかし、各不動産会社の進捗状況がわかりにくかったり、買い替え・財産分与などの複雑な案件に不向きだったりといったデメリットも存在します。

媒介契約はどれがいいの？

どの契約を選ぶかによって不動産会社の売買活動に対するモチベーションや全体のスピード感に影響する場合もあるので、自身のニーズに合わせて慎重に選ぶ必要があります。

とはいえ「どれを選べば良いかわからない」という方も少なくないでしょう。

ここでは、どんな場合にどの媒介契約の相性が良いのか、選ぶ際の留意点などを説明します。迷っている方は参考にしてみてください。

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」はどちらを選ぶ？

「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の共通点は、「売主が依頼する不動産業者1社である」ということです。

これは、専門家や関係者が多くなる複雑な案件の場合に向いています。

例えば、買い替えや任意売却、離婚や相続による財産分与などです。

一方、両者には「自分で探した買主との契約の可否」に大きな違いがあります。

自分で買主を見つけることができる「専任媒介契約」を選ぶ場合は、先述した通り、専門知識や経験がない当事者間での取引のリスクを十分に理解し、買い手を自分で見つけた場合の対応を事前に不動産会社とよく話し合う必要があるでしょう。

「一般媒介契約」を選ぶ場合の留意点

3つの媒介契約の中で一番自由度が高い「一般媒介契約」ですが、留意したい点もあります。

例えば、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」と違い、不動産会社は売主に対して売却活動の報告をする義務がないので、不動産会社によっては活動報告をしてこない場合もあります。進捗状況を知りたいときは売主から連絡する必要があり、仕事や家事・育児に忙しい方には負担になるかもしれません。複数の担当者がいればなおさらです。

また、買い替えや任意売却、財産分与など、関係者が多く複雑な案件には不向きです。

不動産会社としても、自社で買主を見つけられるかわからない、報酬がもらえるかどうかわからない物件にどのくらい注力できるかは担当者のモチベーション次第でしょう。

「一般媒介契約」はどんな人に向いているの？

一般媒介契約は、駅チカや生活の利便性が高いなどの人気エリアの物件を売る人に向いています。

人気物件なら買い手も見つけやすいので、不動産会社は積極的に動きます。複数の不動産会社に依頼することで各不動産会社の間で競争が生まれ、より早く、より好条件で買い手を見つけてくれるかもしれません。

どうしても迷う場合は？

どの媒介契約を結ぶのか迷う場合は、素直に不動産会社に相談してみましょう。

その際、親身に話を聞き、それぞれのメリット・デメリットを説明したうえで最適な媒介契約を提案してくれる、信頼できる不動産会社かどうか見極めることが重要です。

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まとめ

今回のブログでは、媒介契約の3種類についてそれぞれ解説しました。